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목요일, 10월 26, 2006

3. Mortgage와 Loan

아주 오래전에는 남에게 돈을 빌려주고 이자를 받는다는 자체가 불법이며 옳치 않은것으로 인정, 교회에서나 국가에서 조차도 금지되어 있었으며 심하게는 강도행위라고 칭하기도 했다. 그리고 또 세월이 지나, 돈을 발려줄 때 이자는 없지만 기한내에 갚지 못할때 벌금형을 채택하고 그래도 갚지 못할때는 저당물을 압수했다. 하지만 또 많은 세월이 지난 오늘날에는 돈을 빌려 쓰고 이자를 내는것이 당연할 뿐 아니라 아주 합법적인 것이 되었다.
우선Mortgage와 Loan의 다른점과 Mortgage의 계산방법을 알아보자.
우리가 집을 샀다고 가정할 때 은행에 가서 Mortgage를 얻는다고 한다. 그런데 우리가 차를 샀을 때는 은행에 가 Car Loan을 해달라고 한다. 돈을 빌리는 것은 똑 같은데 무엇이 다른걸까 ?
집을 사고 Mortgage를 은행에서 얻고 월 Payment를 하면 우리가 주인인줄 알고산다. 여기서 알아야 될 것은 등기소에 등록된 실제 주인은 우리가 아닌 은행이 주인(Registered Owner)이고, 우리는 단지 나머지주인(Equity Owner)일 뿐이다. 그렇기에 우리가 세금이나 보험료를 내지 않으면 우리에게 돈을 빌려준 은행으로 통보가 가고, 또 은행에서는 우리에게 독촉을 하는 것이다. 쉽게 말하면 은행에서 Mortgage를 얻고 집을 산다는 것은 즉, 은행이 집을 사고 우리는 Mortgage를 다 갚았을 때 집을 도로 찾을 수 있는 권리(Equity of Redemption)만 갖고 있다는 것이다.
그렇다면 Loan이란 무엇인가 ?
예를 들자면 우리가 차를 살 경우, 은행에서 돈을 빌릴 때 Mortgage를 달라고 하면 틀린말이다. 은행은 집 등 부동산(Real Estate)의 주인이 되는 것은 원하지만, 차 주인이나 그외의 동산(Chattel)의 주인이 되는 것은 원치않는다. 그래서 차를 사고 Loan을 신청하면 은행에서 돈을 주는데 그대신 차를 담보로 한다. 즉, 우리가 돈을 내지 않으면 차를 차압할 권리는 있으나 절대로 차주인(Registered Owner)은 아니라는 얘기다. 차 주인은 절대 우리이기에 보험료나 차사고 등 모두 우리의 문제일뿐 은행의 문제가 아니다. 그래서 Mortgage 와 Loan은 확실히 구분이 된다.
이제 Mortgage 계산방법을 알아 보는데 그러기 위해서는 씌여지는 문자(Vocabulary)에 대해서 알아야 한다. 우선 Term 과 Amortization이란 단어가 무엇을 뜻하는 것인가 ?
Term이란 것은 계약기간을 말한다. 흔히 말하는 5년짜리 Mortgage를 얻었다면 5년(5Year Term)계약으로, 5년 후 다시 계약을 하든가 혹은 다 갚든지 해야한다. Amortization Plan은 할부상환 방법을 말하는 것으로 보통 25년 상환방법(25Year Amortization Plan)이 이 있다. 그래서 5년 Term에 25년 Amortization Mortgage를 얻었다면 25년간 계속 똑같은 금액을 Pay해 모든 빚이 갚아진다는 말이며, 계약은 5년 뿐이므로 5년후 남은 잔액에 대한 것은 다시 갱신(Renew)을 하든지 갚으라는 말이다. 다른 예를 들면 5년 Term 에 5년 Amortization을 하면 5년안에 모든 빚을 갚게되지만 매달 불입금은 그많큼 많아지는 것이다.
그러면 이제 Mortgage는 어떻게 계산되며 왜 이것이 우리에게 중요할까?
우리가 Mortgage를 얻을 때 5%, 또는 7%로 얻었다 하는 것은 보통 연이자율을 애기하는 것이다. 그런데 문제는 그 이자를 연 몇번 적용하느냐에 따라 월 Payment가 틀려진다는 얘기다. 예를 들면 $200,000을 연10%에 융자받았을 때 금방 생각에는 이자가 $20,000 + 원금 $200,000 = $220,000같으나 이런 경우는 연 이자를 한번만 계산할 경우(Simple Interest)이고 보통 일반 은행의 경우(Compound Interest)는 연 이자를 2번 계산한다(Semi Annually Calculated). 하지만 은행에 따라서 연 4번 6번 혹은 12번(Monthly)까지도 계산을 하는데, 여러번 계산 할수록 고객이 내는 이자가 차이가 난다는것을 아래 도표를 보면 쉽게 알 수 있다.
위와 같이 연이자가 몇번 계산되느냐에 따라서도 우리가 내는 이자가 틀려짐을 알 수 있다.
다음에는 Mortgage의 최고이자율과 Capital Gain에 대해서 알아보기로 하자.

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