캐나다 부동산 정보

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화요일, 10월 17, 2006

2. 등기와 도시계획

캐나다에는 부동산을 구입하면 재산권 등록을 하는 방법이 크게 2가지로 나누어지는데, 첫째 「Tenancy-In-Common」은 주인이 두사람 이상일 경우 서로의 지분을 정하고(정하지않아도 가능) 공동주인이되며, 도중에 한사람이 죽거나 사라지면 그사람의 유언장대로 그 지분을 처분할 수 있으며, 또 유언이나 임명장을 남겨 놓지 않았을 경우에는 법에 의해서 상속자를 찾아주게 되고, 상속자가 없으면 정부의 재산이 되며 남은 주인하고는 전혀 관계가 없다.
둘째 「Joint Tenancy」는 두사람 이상이 주인인 경우로, 자기의 지분을 따로 정하지않고 공동으로 똑같은 지분을 갖게되며, 한사람이 죽거나 사라지면 그사람의 지분은 자동적으로 남은사람 에게(Survivorship) 돌아가는데, 여기서 중요한 것은 유언이나 위임으로 이것을 바꿀수 없다는 것이다. 이방법이 일반인들에게 제일 많이 쓰여지고 있으며, 한사람이 파산을 해도 자기의 지분은 보호가 된다.

「주인 포기, 손에는 현금」

그렇다면 부동산의 소유권이란 무엇을 의미하나? British North America Act (1987년)에 의하면 캐나다의 모든 땅은 정부의 것이고, 사람은 그 땅을 영원히 소유할 수가 없으며, 언제라도 정부가 원하고 또 필요하다면 돌려주게 되어있다. 물론 거기에 대한 정당한 값어치를 변상해 주기는 하나 끝까지 내것이라고 고집 할 수 없다.
그래서 위에서 말한 재산권등록 방법의 용어도 Tenancy(차용권)라는 말로 표현되는 것이다. 어떻게 보면 우리가 많은 돈을 주고 매입한 땅이 결국 영원히 우리의 것이 되지않고 차용만 했다고 생각을 할 수도 있겠으나, 반대로 우리가 그 땅을 완전히 소유해 아무도 침범할 수 없게 한다면 하이웨이, 길, 전봇대, 상하수도등 공공시설들이 어떻게 생길 수 있겠는가?
비록 우리에게 영원한 소유권이 없다 하더라도 우리는 이 소유권을 매매 또는 세를 놓을 수 있으며, 또 정부에게 되돌려 줄 때는(정부가 원할때) 정당한 보상을 받을 수 있으므로 우리가 말하는 부동산 소유권이란 바로 현금인것이다. 그냥 현금이 아닌 인플레를 이기고 또 시간이 갈수록 혼자 커가는 현금이다.
오래전 한국에서, 자기의 재산이 도시계획에 걸려 큰 손해(또는 이익)를 보았다는 말을 종종 들었다. 그 단어를 영어로 풀이하면 Zoning Plan. 결국 도시계획에 걸리면 본인이 원하는 것과는 상관없이, 허락도 없이 부동산의 일부 또는 전부가 징발이 되는데 이것을 여기서는 Expropriation이라고 한다. 이를 실행할수 있는 기관들은 연방, 주, 시정부등과 교육청, 종합대학, 병원등이다. 만약 우리에게 징발통지서가 오고 그것이 합당치 않다고 판단이 되면 우리는 30일이내에 재판을 요구할 수 있다.
그러나 이런 경우 부동산 소유주가 이길 수 있는 찬스는 그 부동산이 자손대대로 물려받은 땅이라 해도 매우 희박하다. 땅을 포기해야 되는것은 기정사실이고, 단지 보상문제를 가지고 따질 수 있으나, 보상은 징발을 집행하는 기관에서 관계부처에 적당한 시장가 감정후 그결과에 따라 보상을 하게 되는데 경우에 따라서는 부동산 소유주의 독립된 감정서도 참작이된다.
그러나 여기서 우리가 기억해야 할 일은 징발통지서를 받으면 30일안에 이의신청을 해야하며, 30일이 지나서는 모든 기회를 잃게된다는 것이다.
만약 징발처분을 받은것이 우리가 사는 집이라면 시장가의 5%정도를 더 주는데, 이것은 땅주인이 입은 정신적인 피해와 그로 인해 생긴 불편함등을 고려해서 주는것이고, 이외에 이사, 변호사 비용등을 참작해 주는 소정의 보상액도 제공된다.
또한 징발된 땅에 사업체를 경영하고 있었다면 거기에 따르는 손실에 대해서도 보상해 주며, 사업체 주인이 보상금액에 합의를 안할때는 징발된 장소가 아닌 다른 장소에서 같은 종류의 사업체를 새로 개업하여 6개월이상 경영, 손익 계산서를 작성하여 계산하는 경우가 있으며, 또는 장소등 기타등의 이유로 사업을 3년이내에 시작하지 못 할 경우(전 사업 손익 계산서 참조)가 있는데, 보상은 징발처분이 되어 사업을 못하게 된 날짜부터 근접되는 날짜가 되는 쪽을 중심으로 해 보상금액이 결정된다.
위에서 말한것과 같이 비록 징발(Expropriation)통지를 받는다 하더라도 정당한 보상(특별한 경우를 제외하고는)을 받으므로 크게 걱정 할 필요가 없다.
다음에는 우리가 부동산을 구입할때 필요한 은행의 모기지(Mortgage)와 론(Loan)에 대해서 알아보자.

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