캐나다 부동산 정보

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화요일, 10월 31, 2006

4. 최고의 이자율 (Ceiling on Interest Rate)과 부가가치세 (Capital Gain Tax)

한국말에 고리대금이란 말이있는데 그것을 이나라에서는 Usury라고한다.
이나라에는 법조항도 수백가지인데 그중에서 적은 돈을 빌려주는데 대한 법조항(Small Loans Act)이 오래전에 있었다. 당시에는 $1,500이하를 빌리는 사람에게는 최고 연12%이상의 이자를 부과할 수 없었는데 1980년 12월 7일 발표된 Bill C-44에 의해 범죄법 조항(Criminal Act)으로 흡수되면서 사라져 버렸다.
Criminal Act 305조 1항의 고리대금에 대한 법조항들을 보면, 어떤돈이든간에 최고 연이자율이 59.99%를 넘어가지 못하고 또 일년에 이자를 2번이상 계산할 수 없게 되어있다. 또한 연방정부의 이자 법(Interest Act)에도 이자와 원금을 매달불입하는 모기지에 연이자를 2번이상 계산할 수 없게 되어있다.
그렇다면 이제 우리가 관심이 많은 부가 가치세(Capital Gain Tax)에 대해서 알아보자. 한국말로 부가 가치란 투자된 부동산, 주식 또는 사업체에서 남는 이익금을 말하고 또 그 이익금에 대한 세금을 부가 가치세라 한다.
부가 가치세는 지난 수년동안 여러차례 정부가 그 당시의 경기추세를 살피며 필요할 때마다 계속 변경되어 왔고 또 앞으로도 계속 변경되는데 현행법으로 보면 부가가치 이익금은 절반인 50%가 Tax Free다.
다시말하면, 부동산을 5년전에 $200,000에 구입해서 올해 $300,000에 팔았다면 $100,000의 이익이 되었고 그 중 절반인 $50,000에 대한것에는 전혀 세금이 부과되지않으며, 나머지 $50,000불은 결국 본인의 소득(Income)이 되며 그 금액에 대한 소득세를 내야한다. 즉, $50,000이 부가가치 이익이 되고 또한 Taxable Capital Gain이 되는것이다. 하지만 우리가 조심해야 할 것은 과연 부동산 또는 사업체를 샀다 팔아서 남는 금액이 무조건 부가가치 수익이냐 하는 것이다.
세무서(Revenue Canada)에서는 다음과 같은 경우 부가 가치 수익으로 인정치 않는다.
1. 자기의 직업을 단시간내에 또는 자주 사고 팔고해 이익을 취하는 경우.
2. 매년의 세금보고를 참조해 세무서에서 볼때 비슷한 매매를 자주하며 다른 소득이 별로 없는 경우.
3. 건축업자들이 이미 소유한 부동산에 길, 지하도, 전기, 전화, 개스등의 시설물을 들여 부동산의 가치를 올리는경우.

하지만 우리가 부동산 또는 사업체에 투자를 할때 항상 이익을 보는것은 아니다. 반대로 손해를 볼 때가 있는데 그런 경우는 Capital Loss라고 한다. 이런 일이 일어난다고 무조건 실망할 것이 없는 이유가, 자기 일생에 언젠가 다시 투자해 투자이익(Capital Gain)이 생길때는 투자손실(Capital Loss)을 본 금액만큼에 대해서는 세금이 부과되지않는다. 그러나 사업체의 Capital Gain을 계산할때는 일반 부동산과 계산법이 틀리다.
예를들면 사업체를 $100,000에 구입해서 $250,000에 팔았을때 남은 $150,000이 전부 Capital Gain이 되는것이 아니다. 판매 내용이 장비(Equipment)값과 권리금(Goodwill)이 어떻게 나누어 지느냐에 따라 틀려진다. 사업체를 $100,000에 구입 했을당시 장비값을 $30,000에 또 권리금을 $70,000에 정했다 하고 팔았을때 금액 $250,000중 장비값을 $100,000, 권리금을 $150,000에 정했다면 권리금$150,000-$70,000=$80,000이 Capital Gain이 되고 장비값$100,000-$30,000=$70,000(감가상각은 생략)이 Capital Gain이 아닌 소득이 되는것이다. 그래서 이런경우에는 $70,000(이익)+$40,000(8만불의 반)=$110,000이 바로 Taxable Income이 되는것이다.
이상 설명한 바와 같이 부가가치세법은 우리에게 투자할 의욕을 주고 또한 좋은 세법이지만 우리가 기억해야 할 것은 그때의 경기에 따라 정부가 세법을 바꿀 수 있으니 본인의 회계사(Accountant)와 항상 상의하는것이 좋다.


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목요일, 10월 26, 2006

3. Mortgage와 Loan

아주 오래전에는 남에게 돈을 빌려주고 이자를 받는다는 자체가 불법이며 옳치 않은것으로 인정, 교회에서나 국가에서 조차도 금지되어 있었으며 심하게는 강도행위라고 칭하기도 했다. 그리고 또 세월이 지나, 돈을 발려줄 때 이자는 없지만 기한내에 갚지 못할때 벌금형을 채택하고 그래도 갚지 못할때는 저당물을 압수했다. 하지만 또 많은 세월이 지난 오늘날에는 돈을 빌려 쓰고 이자를 내는것이 당연할 뿐 아니라 아주 합법적인 것이 되었다.
우선Mortgage와 Loan의 다른점과 Mortgage의 계산방법을 알아보자.
우리가 집을 샀다고 가정할 때 은행에 가서 Mortgage를 얻는다고 한다. 그런데 우리가 차를 샀을 때는 은행에 가 Car Loan을 해달라고 한다. 돈을 빌리는 것은 똑 같은데 무엇이 다른걸까 ?
집을 사고 Mortgage를 은행에서 얻고 월 Payment를 하면 우리가 주인인줄 알고산다. 여기서 알아야 될 것은 등기소에 등록된 실제 주인은 우리가 아닌 은행이 주인(Registered Owner)이고, 우리는 단지 나머지주인(Equity Owner)일 뿐이다. 그렇기에 우리가 세금이나 보험료를 내지 않으면 우리에게 돈을 빌려준 은행으로 통보가 가고, 또 은행에서는 우리에게 독촉을 하는 것이다. 쉽게 말하면 은행에서 Mortgage를 얻고 집을 산다는 것은 즉, 은행이 집을 사고 우리는 Mortgage를 다 갚았을 때 집을 도로 찾을 수 있는 권리(Equity of Redemption)만 갖고 있다는 것이다.
그렇다면 Loan이란 무엇인가 ?
예를 들자면 우리가 차를 살 경우, 은행에서 돈을 빌릴 때 Mortgage를 달라고 하면 틀린말이다. 은행은 집 등 부동산(Real Estate)의 주인이 되는 것은 원하지만, 차 주인이나 그외의 동산(Chattel)의 주인이 되는 것은 원치않는다. 그래서 차를 사고 Loan을 신청하면 은행에서 돈을 주는데 그대신 차를 담보로 한다. 즉, 우리가 돈을 내지 않으면 차를 차압할 권리는 있으나 절대로 차주인(Registered Owner)은 아니라는 얘기다. 차 주인은 절대 우리이기에 보험료나 차사고 등 모두 우리의 문제일뿐 은행의 문제가 아니다. 그래서 Mortgage 와 Loan은 확실히 구분이 된다.
이제 Mortgage 계산방법을 알아 보는데 그러기 위해서는 씌여지는 문자(Vocabulary)에 대해서 알아야 한다. 우선 Term 과 Amortization이란 단어가 무엇을 뜻하는 것인가 ?
Term이란 것은 계약기간을 말한다. 흔히 말하는 5년짜리 Mortgage를 얻었다면 5년(5Year Term)계약으로, 5년 후 다시 계약을 하든가 혹은 다 갚든지 해야한다. Amortization Plan은 할부상환 방법을 말하는 것으로 보통 25년 상환방법(25Year Amortization Plan)이 이 있다. 그래서 5년 Term에 25년 Amortization Mortgage를 얻었다면 25년간 계속 똑같은 금액을 Pay해 모든 빚이 갚아진다는 말이며, 계약은 5년 뿐이므로 5년후 남은 잔액에 대한 것은 다시 갱신(Renew)을 하든지 갚으라는 말이다. 다른 예를 들면 5년 Term 에 5년 Amortization을 하면 5년안에 모든 빚을 갚게되지만 매달 불입금은 그많큼 많아지는 것이다.
그러면 이제 Mortgage는 어떻게 계산되며 왜 이것이 우리에게 중요할까?
우리가 Mortgage를 얻을 때 5%, 또는 7%로 얻었다 하는 것은 보통 연이자율을 애기하는 것이다. 그런데 문제는 그 이자를 연 몇번 적용하느냐에 따라 월 Payment가 틀려진다는 얘기다. 예를 들면 $200,000을 연10%에 융자받았을 때 금방 생각에는 이자가 $20,000 + 원금 $200,000 = $220,000같으나 이런 경우는 연 이자를 한번만 계산할 경우(Simple Interest)이고 보통 일반 은행의 경우(Compound Interest)는 연 이자를 2번 계산한다(Semi Annually Calculated). 하지만 은행에 따라서 연 4번 6번 혹은 12번(Monthly)까지도 계산을 하는데, 여러번 계산 할수록 고객이 내는 이자가 차이가 난다는것을 아래 도표를 보면 쉽게 알 수 있다.
위와 같이 연이자가 몇번 계산되느냐에 따라서도 우리가 내는 이자가 틀려짐을 알 수 있다.
다음에는 Mortgage의 최고이자율과 Capital Gain에 대해서 알아보기로 하자.

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화요일, 10월 17, 2006

2. 등기와 도시계획

캐나다에는 부동산을 구입하면 재산권 등록을 하는 방법이 크게 2가지로 나누어지는데, 첫째 「Tenancy-In-Common」은 주인이 두사람 이상일 경우 서로의 지분을 정하고(정하지않아도 가능) 공동주인이되며, 도중에 한사람이 죽거나 사라지면 그사람의 유언장대로 그 지분을 처분할 수 있으며, 또 유언이나 임명장을 남겨 놓지 않았을 경우에는 법에 의해서 상속자를 찾아주게 되고, 상속자가 없으면 정부의 재산이 되며 남은 주인하고는 전혀 관계가 없다.
둘째 「Joint Tenancy」는 두사람 이상이 주인인 경우로, 자기의 지분을 따로 정하지않고 공동으로 똑같은 지분을 갖게되며, 한사람이 죽거나 사라지면 그사람의 지분은 자동적으로 남은사람 에게(Survivorship) 돌아가는데, 여기서 중요한 것은 유언이나 위임으로 이것을 바꿀수 없다는 것이다. 이방법이 일반인들에게 제일 많이 쓰여지고 있으며, 한사람이 파산을 해도 자기의 지분은 보호가 된다.

「주인 포기, 손에는 현금」

그렇다면 부동산의 소유권이란 무엇을 의미하나? British North America Act (1987년)에 의하면 캐나다의 모든 땅은 정부의 것이고, 사람은 그 땅을 영원히 소유할 수가 없으며, 언제라도 정부가 원하고 또 필요하다면 돌려주게 되어있다. 물론 거기에 대한 정당한 값어치를 변상해 주기는 하나 끝까지 내것이라고 고집 할 수 없다.
그래서 위에서 말한 재산권등록 방법의 용어도 Tenancy(차용권)라는 말로 표현되는 것이다. 어떻게 보면 우리가 많은 돈을 주고 매입한 땅이 결국 영원히 우리의 것이 되지않고 차용만 했다고 생각을 할 수도 있겠으나, 반대로 우리가 그 땅을 완전히 소유해 아무도 침범할 수 없게 한다면 하이웨이, 길, 전봇대, 상하수도등 공공시설들이 어떻게 생길 수 있겠는가?
비록 우리에게 영원한 소유권이 없다 하더라도 우리는 이 소유권을 매매 또는 세를 놓을 수 있으며, 또 정부에게 되돌려 줄 때는(정부가 원할때) 정당한 보상을 받을 수 있으므로 우리가 말하는 부동산 소유권이란 바로 현금인것이다. 그냥 현금이 아닌 인플레를 이기고 또 시간이 갈수록 혼자 커가는 현금이다.
오래전 한국에서, 자기의 재산이 도시계획에 걸려 큰 손해(또는 이익)를 보았다는 말을 종종 들었다. 그 단어를 영어로 풀이하면 Zoning Plan. 결국 도시계획에 걸리면 본인이 원하는 것과는 상관없이, 허락도 없이 부동산의 일부 또는 전부가 징발이 되는데 이것을 여기서는 Expropriation이라고 한다. 이를 실행할수 있는 기관들은 연방, 주, 시정부등과 교육청, 종합대학, 병원등이다. 만약 우리에게 징발통지서가 오고 그것이 합당치 않다고 판단이 되면 우리는 30일이내에 재판을 요구할 수 있다.
그러나 이런 경우 부동산 소유주가 이길 수 있는 찬스는 그 부동산이 자손대대로 물려받은 땅이라 해도 매우 희박하다. 땅을 포기해야 되는것은 기정사실이고, 단지 보상문제를 가지고 따질 수 있으나, 보상은 징발을 집행하는 기관에서 관계부처에 적당한 시장가 감정후 그결과에 따라 보상을 하게 되는데 경우에 따라서는 부동산 소유주의 독립된 감정서도 참작이된다.
그러나 여기서 우리가 기억해야 할 일은 징발통지서를 받으면 30일안에 이의신청을 해야하며, 30일이 지나서는 모든 기회를 잃게된다는 것이다.
만약 징발처분을 받은것이 우리가 사는 집이라면 시장가의 5%정도를 더 주는데, 이것은 땅주인이 입은 정신적인 피해와 그로 인해 생긴 불편함등을 고려해서 주는것이고, 이외에 이사, 변호사 비용등을 참작해 주는 소정의 보상액도 제공된다.
또한 징발된 땅에 사업체를 경영하고 있었다면 거기에 따르는 손실에 대해서도 보상해 주며, 사업체 주인이 보상금액에 합의를 안할때는 징발된 장소가 아닌 다른 장소에서 같은 종류의 사업체를 새로 개업하여 6개월이상 경영, 손익 계산서를 작성하여 계산하는 경우가 있으며, 또는 장소등 기타등의 이유로 사업을 3년이내에 시작하지 못 할 경우(전 사업 손익 계산서 참조)가 있는데, 보상은 징발처분이 되어 사업을 못하게 된 날짜부터 근접되는 날짜가 되는 쪽을 중심으로 해 보상금액이 결정된다.
위에서 말한것과 같이 비록 징발(Expropriation)통지를 받는다 하더라도 정당한 보상(특별한 경우를 제외하고는)을 받으므로 크게 걱정 할 필요가 없다.
다음에는 우리가 부동산을 구입할때 필요한 은행의 모기지(Mortgage)와 론(Loan)에 대해서 알아보자.

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월요일, 10월 16, 2006

1. 부자가 되려면 땅을 사라

지금은 고인이 되신 한때 캐나다에서 부동산 분석가로 유명했던 Richard Steacy가 쓴 많은 책 중에서 「Canadian Real Estate」라는 책이 있는데 그 중에서 우리에게 도움이 될만한 말을 인용하여 우리의 한인 이민정착 생활과 캐나다 부동산에 대해 앞으로 몇 차례에 걸쳐 알아보기로 하자.
먼저 몇가지 유명한 매입건을 소개한다면 우선, 200년 전인 1803년 미국에서 약 2백만 평방 마일을 에이커당 4 Cents정도에 매입을 한 그 유명한 「Louisiana 매입 건」, 그리고 1867년 소련에서 약 57만 평방 마일의 알라스카에 있는 땅을 에이커당 2.5 Cents에 매입을 한 것 또한 유명한 「Alaska 매입 건」이다. 그당시 매입한 Alaska에 묻혀 있는 기름은 수 천억불 또는 그 이상이었다고 한다. 만약 그 당시 매입자가 미국이 아닌 영국이었다면 지금 그 땅은 바로 캐나다의 영토가 되었을 것이다.
또, 1953년 뉴욕시에서 지금의 Central Parkway 남서쪽에 위치한 3.5 에이커의 땅을 미화 2백만불에 매입하고 30년후인 1983년 22,700%가 오른 가격인 4억5천6백만불에 판 기록적인 매매건이 있기도했다.
우리 한인들이 본격적으로 캐나다 이민을 시작한 것은 1960년 후반 또는 70년 초반이다. 당시에는 2만불 정도면 훌륭한 독채의 가정집을 매입할 수 있었다. 40년이 지난 지금은 어떤가?
지난날 부동산 전문분야에 종사하신 많은 분들이 하신 말씀중에서 필자가 기억하는 말은 『 네가 부자가 되려면 땅을 사라! 왜냐면 아무도 땅을 더 이상 생산하지 않는다.』, 『은행에 있는 돈을 꺼내서 부동산을 사라! 이미 샀으면 더 사라.』 라는 말들인데 막연한 것 같으나 확실히 일리가 있는 말이다.
우리는 살면서 항상 뒤를 돌아보며 후회를 하게 된다. 『내가 한국에 살았을 때 말죽거리(지금의 강남)에 땅 몇 평만 사 놓았더라면. . . 』, 『한국에서 이민 올 때 부동산을 처분하지 않았더라면. . . 』하는 말들 모두 다 소용없는 후회라는 것에 독자들도 동의할 것이다.
하지만 우리 인간에게는 큰 위로의 말이 있다. 『지금도 늦지 않았다』라는...
실제로 나의 인생에서는 정말 늦었는지도 모른다. 하지만 나의 실패와 실수를 자손에게까지 물려줄 필요는 없다. 자손들에게 실제의 재물과 유산을 물려주는 것도 좋지만 나의 세대에서 가능치 않았다면 나의 경험과 삶의 지혜를 물려주는 것도 좋은 방법이 아닐까?
우리가 잘 아는 유태인들은 부동산 팔기를 정말 싫어한다. 왠만하면 가지고 끝까지 가보자는 자세다. 유태인도 그렇지만 세계적인 부자들 또는 큰 기업들을(한국포함) 보면 그들의 자산 또는 재산이 크게 늘어간 것은 상품개발의 성공 여부를 떠나 세월이 지나고 보면 사업을 하기 위해 구입했던 부동산이 가장 크게 작용한 요인이라는 것을 쉽게 알 수있다.
물론 우리의 삶에 돈이 전부가 아니며, 제일 중요한 것도 아니다. 하지만 그렇게 말하는 우리 자신도 모르게 아침에 일어나 습관처럼 돈을 벌기위해 출퇴근을 하며 일을 한다.
이렇게 단편적인 면을 보더라도 우리의 삶이 돈과 얼마나 밀접한 관계가 있는가를 알 수 있다.
또한 그 돈을 벌 수있는 방법중에는 부동산투자가 무척이나 중요한 역할을 한다는 것은 명백한 사실이다. 삶의 방식이 각기 달라서 좋은차, 고급여행, 고급식당 등을 다니며 본인의 생활기준을 넘어서 인생을 즐기는 사람들도 있다. 하지만 일반 서민층들이 그렇게 살아 40대를 넘어서도 한푼 저축한 것도 없이 집도 없다면 65-70세가 되서는 어느 지붕 아래서 잠을 잘까?
부동산은 투자를 해야지 투기를 해서는 안된다.
그렇다면 부동산이란 무엇이며 우리의 생활과 무슨 관계가 있을까? 일반적으로 부동산이란 움직일 수 없는(Immovable) 재산을 뜻하며, 땅(Land)은 없어지지 않는 영원한것(Real)으로 통하여 거기에다 재산(Estate)을 합한 「Real Estate」라고 칭하며, 또 건물(Property)를 올려 놓으면 Real Property가 되고 줄여서 「Realty」가 되는 것이다.
옛날로 거슬러 올라가면, 1497년 이태리의 Venice에서 온 John Cabot라는 사람이 영국왕 Henry 7세에게로부터 부동산의 재산권인정 (Feudal Tenure)을 처음으로 받게 되었고, 그 이후 수백년을 거치며 특히, 영국과 프랑스와의 재산권을 위한 전쟁을 벌이다가 지금까지 온 것이다.
캐나다는 세계에서 가장 큰 나라로, 천만 평방키로미터(10 Million Square Kilometres)의 땅을 보유하고 있고, 그 중에서 7%가 농작을 할 수 있는 땅인데 앞으로 이 땅이 나와 또 우리 자손들에게 무엇을 의미하는가 연구해 보기로 하자.

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