캐나다 부동산 정보

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화요일, 10월 31, 2006

4. 최고의 이자율 (Ceiling on Interest Rate)과 부가가치세 (Capital Gain Tax)

한국말에 고리대금이란 말이있는데 그것을 이나라에서는 Usury라고한다.
이나라에는 법조항도 수백가지인데 그중에서 적은 돈을 빌려주는데 대한 법조항(Small Loans Act)이 오래전에 있었다. 당시에는 $1,500이하를 빌리는 사람에게는 최고 연12%이상의 이자를 부과할 수 없었는데 1980년 12월 7일 발표된 Bill C-44에 의해 범죄법 조항(Criminal Act)으로 흡수되면서 사라져 버렸다.
Criminal Act 305조 1항의 고리대금에 대한 법조항들을 보면, 어떤돈이든간에 최고 연이자율이 59.99%를 넘어가지 못하고 또 일년에 이자를 2번이상 계산할 수 없게 되어있다. 또한 연방정부의 이자 법(Interest Act)에도 이자와 원금을 매달불입하는 모기지에 연이자를 2번이상 계산할 수 없게 되어있다.
그렇다면 이제 우리가 관심이 많은 부가 가치세(Capital Gain Tax)에 대해서 알아보자. 한국말로 부가 가치란 투자된 부동산, 주식 또는 사업체에서 남는 이익금을 말하고 또 그 이익금에 대한 세금을 부가 가치세라 한다.
부가 가치세는 지난 수년동안 여러차례 정부가 그 당시의 경기추세를 살피며 필요할 때마다 계속 변경되어 왔고 또 앞으로도 계속 변경되는데 현행법으로 보면 부가가치 이익금은 절반인 50%가 Tax Free다.
다시말하면, 부동산을 5년전에 $200,000에 구입해서 올해 $300,000에 팔았다면 $100,000의 이익이 되었고 그 중 절반인 $50,000에 대한것에는 전혀 세금이 부과되지않으며, 나머지 $50,000불은 결국 본인의 소득(Income)이 되며 그 금액에 대한 소득세를 내야한다. 즉, $50,000이 부가가치 이익이 되고 또한 Taxable Capital Gain이 되는것이다. 하지만 우리가 조심해야 할 것은 과연 부동산 또는 사업체를 샀다 팔아서 남는 금액이 무조건 부가가치 수익이냐 하는 것이다.
세무서(Revenue Canada)에서는 다음과 같은 경우 부가 가치 수익으로 인정치 않는다.
1. 자기의 직업을 단시간내에 또는 자주 사고 팔고해 이익을 취하는 경우.
2. 매년의 세금보고를 참조해 세무서에서 볼때 비슷한 매매를 자주하며 다른 소득이 별로 없는 경우.
3. 건축업자들이 이미 소유한 부동산에 길, 지하도, 전기, 전화, 개스등의 시설물을 들여 부동산의 가치를 올리는경우.

하지만 우리가 부동산 또는 사업체에 투자를 할때 항상 이익을 보는것은 아니다. 반대로 손해를 볼 때가 있는데 그런 경우는 Capital Loss라고 한다. 이런 일이 일어난다고 무조건 실망할 것이 없는 이유가, 자기 일생에 언젠가 다시 투자해 투자이익(Capital Gain)이 생길때는 투자손실(Capital Loss)을 본 금액만큼에 대해서는 세금이 부과되지않는다. 그러나 사업체의 Capital Gain을 계산할때는 일반 부동산과 계산법이 틀리다.
예를들면 사업체를 $100,000에 구입해서 $250,000에 팔았을때 남은 $150,000이 전부 Capital Gain이 되는것이 아니다. 판매 내용이 장비(Equipment)값과 권리금(Goodwill)이 어떻게 나누어 지느냐에 따라 틀려진다. 사업체를 $100,000에 구입 했을당시 장비값을 $30,000에 또 권리금을 $70,000에 정했다 하고 팔았을때 금액 $250,000중 장비값을 $100,000, 권리금을 $150,000에 정했다면 권리금$150,000-$70,000=$80,000이 Capital Gain이 되고 장비값$100,000-$30,000=$70,000(감가상각은 생략)이 Capital Gain이 아닌 소득이 되는것이다. 그래서 이런경우에는 $70,000(이익)+$40,000(8만불의 반)=$110,000이 바로 Taxable Income이 되는것이다.
이상 설명한 바와 같이 부가가치세법은 우리에게 투자할 의욕을 주고 또한 좋은 세법이지만 우리가 기억해야 할 것은 그때의 경기에 따라 정부가 세법을 바꿀 수 있으니 본인의 회계사(Accountant)와 항상 상의하는것이 좋다.


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